raporty i opinie o rynku

Galerie handlowe łączone z dworcami – czy to rzeczywiście dobry pomysł?

Łączenie centrów handlowych z obiektami użyteczności publicznej, w szczególności z dworcami kolejowymi i autobusowymi to obecnie silny trend występujący na polskim rynku. Nieruchomości tego typu dynamicznie przybywa.

Lista zrealizowanych obiektów i tych, które obecnie są w realizacji jest długa. W Poznaniu można wskazać na Poznań City Center, czyli galerię połączoną z dworcem głównym stolicy Wielkopolski. W Katowicach już kilka lat temu wyrosła Galeria Katowicka. W Krakowie klientów i podróżnych przyjmuje, połączona z dworcem główny, Galeria Krakowska. We Wrocławiu z kolei buduje się jedna z największych obecnie realizowanych komercyjnych nieruchomości w segmencie handlowym, czyli Wroclavia – centrum handlowe wraz z dworcem autobusowym, położone w samym sercu miasta. 

W Jeleniej Górze od niedawna działa centrum handlowe Nowy Rynek, połączone z dworcem PKS. Wymienić można również m.in. Centrum Sopot, połączone z dworcem kolejowym. Podobne inwestycje są realizowane w wielu miastach kraju.
Wysyp tego typu inicjatyw wynika z kilku czynników. Po pierwsze – otwarte na projekty są samorządy oraz państwo w postaci PKP. Koleje, które dysponują wielkim zasobem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, poprzez swoją spółkę deweloperską Xcity Investment, wchodzą we współpracę z deweloperami komercyjnymi. W zamian za grunt i możliwość realizacji obiektu, oczekują również uwzględnienia i zachowania funkcji komunikacyjnej, dzięki czemu rośnie standard dworców. Z podobnego założenia wychodzą samorządy.

Jednak i inwestorom zależy na łączeniu handlu z komunikacją. Po pierwsze – dworce są najczęściej obiektami o świetnych lokalizacjach, często w centralnych częściach miast. Po drugie łączenie funkcji może przynieść sukces najemcom. Każdego dnia przez dworce w dużych miastach przewijają się przecież tysiące pasażerów, a więc potencjalnych klientów.
Teoretycznie więc wszyscy na sprawie zyskują – również pasażerowie, którzy tuż po wyjściu z pociągu czy autobusu mają możliwość zrobienia zakupów. 

W praktyce jednak nie brak i głosów krytycznych pod adresem takich rozwiązań, wskazujących na złe zbalansowanie funkcji handlowej i komunikacyjnej oraz niedopasowanie obiektów do przestrzeni miejskiej. 

Swego czasu dość mocno krytykowany był obiekt Poznań City Center. Galerii zarzucano przeskalowanie, zbytnie rozdymanie funkcji handlowej w stosunku do komunikacyjnej, złą organizację przestrzeni, brak dobrego połączenia z dworcem autobusowym, za mały, za ciasny dworzec kolejowy, jak na potoki ludzi przepływające przez to miejsce, lokalizację wielkiego parkingu w centrum miasta i wrażenie jakby centrum handlowe promowało ruch samochodowy itp. 
Obecnie kontrowersje budzi inna realizacja dworcowo – handlowa. Chodzi o budowane we Wrocławiu centrum handlowe Wroclavia. Przeciwko inwestycji opowiada się Towarzystwo Upiększania Miasta Wrocławia.
W roku 2012 dworzec PKS we Wrocławiu został sprzedany. Prywatny inwestor obiecał postawić nowy obiekt, w miejsce niewątpliwie szpetnego molocha, który straszył w tym miejscu. Chodzi o bardzo atrakcyjnie położony teren między ulicami Suchą i Dyrekcyjną, tuż za dworcem PKP. 

Aktywiści TUMW podkreślają, że potrzebne jest zbalansowanie funkcji dworcowej i handlowej: „Dworzec ten powinien funkcjonować wraz z ograniczoną przestrzenią handlową, obecną na parterze i dostępną z ulicy, przyczyniając się do powstania lokalnych traktów handlowych. Główną częścią dworca powinna być według nas duża ogólnodostępna poczekalnia, służąca obsłudze podróżnych przez całą dobę”. Podkreślają, że „wielkopowierzchniowy handel w postaci galerii handlowej w tym miejscu nie jest potrzebny.Nasze miasto, zgodnie z raportem, posiada najwięcej przestrzeni handlowej na mieszkańca, a plany miejscowe przewidują kolejne dziesiątki tysięcy metrów kwadratowych pod handel wielkopowierzchniowy (np. na Placu Społecznym, przy węźle autostradowym na Żmigrodzkiej czy na Klecinie)”.

Jak więc widzimy – znów wraca kwestia właściwego zbalansowania handlu i użyteczności publicznej. Galeria Wroclavia już rośnie. Jest to jedna z największych nieruchomości komercyjnych w sektorze handlowym realizowanych w tym roku. My być gotowa w roku 2017 i dostarczyć 64 tys. mkw. powierzchni handlowej, 71 tys. mkw. powierzchni całkowitej, z czego zaledwie 1/10 – jak informuje inwestor – przeznaczona będzie na dworzec (7000 mkw.).  Powstanie 2300 miejsc dla samochodów, w ramach największego parkingu w centrum miasta, za to z planów, które udostępnia deweloper wynika, że poczekalnia autobusowa zajmować będzie niewielką część obiektu na parterze, a autobusy będą wyjeżdżać z kondygnacji podziemnych. Miejsce przeznaczone dla peronów wygląda bardzo skromnie w porównaniu do obszaru, gdzie znajdować się będą miejsca parkingowe dla aut osobowych. Czy tym razem uda się stworzyć dobrze wyważony projekt, który nie będzie przytłaczał handlem funkcji komunikacyjnej i zapewni komfort pasażerom? Patrząc na te plany, można mieć wątpliwości. Projekt spotkał się już z krytyką w lokalnej prasie („Gazeta Wrocławska”), gdzie eksperci akcentowali, że wszystko wskazuje iż Wroclavia będzie wielką galerią handlową z przyklejonym do niej niewielkim dworcem, a zbyt mała liczba peronów (pierwotnie było 18, docelowo będzie 13) oraz brak placu dla autobusów uderzy w funkcjonalność obiektu i komfort pasażerów.

 

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Projekty domów
Projekty domów

WGN Analizy
Analizy

WGN Remonty
Remonty

Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies